經(jīng)濟(jì)增長的主要因素得益于2020年疫情發(fā)生之后，中央出臺的兩個重磅政策：一是積極地財政政策，另一個是適度寬松的貨幣政策。這兩個政策是2020年全年的經(jīng)濟(jì)增長的主要助推動力。

貨幣財政雙輪驅(qū)動中國經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)“六穩(wěn)”、“六?！?/span>

去年的財政政策中，財政赤字率創(chuàng)下了1952年以來的新高，達(dá)到8.5%的財政赤字；其次就是M2的增速達(dá)到了15%，M2的增速實際上是等于GDP的增速加上通脹率，從這個指標(biāo)上來看，2020年的通脹率應(yīng)該等于2020年的M2的增速減去2020年的GDP的增速。2020年的GDP增速是2.3左右，M2的增速是15%左右，所以2020年通脹水平大概達(dá)到了12%-13%左右。

由此可見，房地產(chǎn)對于貨幣的保值和增值的作用屬性又逐步凸顯，只不過在政策的限制之下，這種作用被抑制，包括限購、限售、限貸政策的出臺，今年年初關(guān)于商業(yè)銀行涉房貸款規(guī)?？傤~的限制政策的出臺，實際上都在抑制房地產(chǎn)在通脹的背景下，對于貨幣的增值保值的作用。

在十四五規(guī)劃和中央經(jīng)濟(jì)工作會議當(dāng)中，反復(fù)提到了未來五年整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要牽引力和重要經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，也就是國內(nèi)國際雙循環(huán)政策。在形成國內(nèi)國際雙循環(huán)建設(shè)過程當(dāng)中一個最大的障礙點就是消費市場的形成。消費市場就是讓你把錢拿出來，不要去投資，要做消費。房地產(chǎn)的金融屬性說明房地產(chǎn)是一個投資品，而不是一個消費品。

所以在國內(nèi)國際雙循環(huán)作為未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主導(dǎo)牽引戰(zhàn)略的背景之下，房地產(chǎn)市場一定是要被抑制的，因為房地產(chǎn)是一個投資市場，未來我們要做一個消費市場，那么在投資市場和消費市場的這個過程當(dāng)中，我們一定會在政策上抑制投資市場的發(fā)展，這就是在M2增速保持高速增長的狀態(tài)下，我們還要抑制房地產(chǎn)的一個重要原因。

與此同時，新基建的落戶給2021年和2022年的房地產(chǎn)投資拓展帶了一個新的重要信號，就是未來的房地產(chǎn)已經(jīng)開始逐步由房地產(chǎn)增量市場向房地產(chǎn)存量市場進(jìn)行過渡和轉(zhuǎn)化。在這個過渡和轉(zhuǎn)化的過程中，還會有一部分小的增量市場的發(fā)生，而這個時間窗口是非常短的。

大概率預(yù)測房地產(chǎn)有增量的時間段是2021年到2023年之間，這三年之間，還有一定的房地產(chǎn)增量市場可以做，而這三年當(dāng)中做房地產(chǎn)增量市場有一個重要的區(qū)域，就是新基建的落地區(qū)域。

新基建的主要項目一個是落在了都市圈，另一個就是城市群。都市圈和城市群是國家新基建落地的重要區(qū)域，新基建落地之后，對于都市圈和城市群之類的房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到一定的促進(jìn)和帶動的作用。

總體上來看，價格的上漲可能會維持在10%以內(nèi)，但從房地產(chǎn)的數(shù)量和資產(chǎn)的數(shù)量增加上來看，這種增量地產(chǎn)更多的發(fā)生在都市圈和城市群。

什么叫做都市圈，什么叫做城市群？

從現(xiàn)實感官上來看，都市圈和城市群更多的是大眾通常所說的環(huán)京、環(huán)滬、粵港澳、長三角一體化、長江中游城市群、成渝經(jīng)濟(jì)圈。在未來的增量市場上，主要發(fā)生在這幾個城市區(qū)域，其他區(qū)域存在少量的增量市場，且該區(qū)域的二級市場相對于都市圈和城市群來說比較難做。

無論如何，地產(chǎn)的開發(fā)和投拓還是要根據(jù)人口和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢來進(jìn)行地產(chǎn)布局。

在當(dāng)前政策監(jiān)管嚴(yán)格的情勢下，順勢而為，成功的幾率還是比較大的。在房地產(chǎn)市場上，不止有房地產(chǎn)開發(fā)商一個角色，參與地產(chǎn)開發(fā)過程的還有地方政府、銀行、金融機構(gòu)、施工單位、銷售公司等相關(guān)單位及部門。

因此在做項目布局包括擬新開工的地產(chǎn)項目布局時，在進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)、投資拓展和項目運營過程中，還需要兼顧到金融機構(gòu)、施工單位、包括地方政府的態(tài)度和視角。在全局視角下，后續(xù)的地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程當(dāng)中，無論是協(xié)調(diào)金融機構(gòu)、施工方，還是協(xié)調(diào)地方政府，均能夠得到大家的支持，那么該項目也會做得比較成功。所以，這就是順勢而為落地的新基建，對于都市圈和城市群的發(fā)展所帶來的機會。

在這個機會當(dāng)中，邏輯上比較強的幾個區(qū)域就是環(huán)京、環(huán)滬、粵港澳、長江中部城區(qū)和成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)，特別對于有新基建規(guī)劃，在2021年還沒有落地區(qū)域要給予重點關(guān)注。因為在新增的市場上來講，從地產(chǎn)開發(fā)商盈利的角度來講，更多的是想低成本拿地續(xù)庫存，增加在市場上的競爭優(yōu)勢。另一方面是希望通過新基建的投資拉動地塊未來的增值，在二級開發(fā)銷售之后，能夠?qū)崿F(xiàn)一個比較大的增值，這就是在進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)過程中一個重要的邏輯，也是新基建對于地產(chǎn)開發(fā)投資布局的一個重要邏輯。

新基建的投資對于地產(chǎn)開發(fā)邏輯有一定的支持作用，對于地方政府經(jīng)濟(jì)建設(shè)也有一定的支撐作用。都市圈和城市群在2021年和2020年年末實際上是有一些積極政策出臺的。積極的政策指的是這些區(qū)域要逐步放開落戶限制，直接為地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)貢獻(xiàn)力量。

在中國房地產(chǎn)發(fā)展將近二十年的黃金周期過程當(dāng)中，地產(chǎn)和政府之間的關(guān)系是始終無法回避的。在這個關(guān)系中，地產(chǎn)為地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)、固定資產(chǎn)投資、基礎(chǔ)設(shè)施投資、公共服務(wù)設(shè)施投資等帶來一定的促進(jìn)作用。

在地產(chǎn)中，經(jīng)?？梢月牭礁軛U的三個循環(huán)，什么叫做三個循環(huán)？

從2009年開始，中國房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入到金融化屬性時代，在這個發(fā)展過程中，實際上一個重要的杠桿循環(huán)就是地方政府舉債搞基建投資，再通過土地銷售的方式回籠資金，地方政府搞基建投資，先向地方政府借了錢，負(fù)債率變高，到還錢的時候，將土地賣給地產(chǎn)開發(fā)商，地產(chǎn)開發(fā)商通過銀行貸款獲取資金，將這部分資金又交給地方政府，這樣地方政府的負(fù)債率就降下來了。

此時，地產(chǎn)開發(fā)商的負(fù)債率變高，就把房子賣給消費者，而消費者再去向銀行獲取個人住房按揭貸款，使得個人負(fù)債率變高，將資金交付給開發(fā)商，開發(fā)商將這些資金一部分作為自己的利潤，一部分還給銀行，一部分交付給施工單位，一部分用于繳納土地出讓金，而政府把收回來的土地出讓金又投資到城市基礎(chǔ)建設(shè)和公共服務(wù)設(shè)施等項目建設(shè)中，在這個過程中形成了所謂的地產(chǎn)投資三個循環(huán)。

但從該狀態(tài)下，我們可以看到：政府、地產(chǎn)開發(fā)商以及個人的負(fù)債率都在變高，如若還想做增量市場，就一定要選擇有加杠桿能力的區(qū)域，也就是能夠吸引人來到這個城市的區(qū)域，只有在這樣的區(qū)域搞房地產(chǎn)增量開發(fā)才能夠形成一個閉環(huán)，未來年輕群體、高科技群體、知識人群流向的區(qū)域都是有能力加杠桿的區(qū)域，在這種區(qū)域搞基建開發(fā)可以形成有效循環(huán)，這是在都是圈和城市群搞新基建最主要的一個內(nèi)生邏輯。